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  • 一般賃貸住宅のリスクと対策

★⑧世の中の流れは入居者保護、オーナーの負担はさらに重くなります。


敷金は家賃の未払いや修繕費用等が発生した場合にそこから差し引かれ、退去する際に残りの金額が返金されます。しかし貸主と借主の認識の違いで敷金返還トラブルが頻繁に発生していました。
東京都ではこうしたトラブルに対応するため、平成16年10月から「賃貸住宅紛争防止条例 通称、東京ルール)を施行しました。東京ルールでは、原則として、入居者の故意や過失で部屋を傷つけた場合のほかは、経年劣化、および通常の使用で生じた損耗に対する原状回復費用は、オーナー側が負担することとしています。これは東京に限った話ではなく、近い将来には全国的なスタンダードとなることが予想されています。


オーナーをとりまく経営環境は今後ますます貸主に厳しくなると考えられます。
退去した部屋は次の募集のためにリフォームしなければなりませんが、費用のほとんどは貸主負担となっています。お金をかけて整備しても、次の借主に短期間で退去されてしまっては実質赤字になってしまいます。借主は容易なことでは追い出されないよう借地借家法で守られ、さらに退去時の精算に関しては東京ルールで守られているのです。








危険な賃貸経営、行き詰る賃貸経営を回避する方法とは?


これから一般賃貸経営をして本当に大丈夫? 長期賃貸保証こそ大きな問題です。不動産投資で利益を出すことが難しくなる中、待機者多数、社会貢献も含めた障害者グループホームへご協力頂ける障がい福祉へご賛同頂ける方を募っております。


危険なアパート経営に関しての詳細は、以下HPよりご確認ください。東京都大田区にて障害者支援を行いつつ、新たな賃貸経営スタイルを提案しています。


株式会社ビーテック 一般社団法人ソーシャルマネジメント


私共では、障害者の療育・教育支援から企業就労定着支援、また、障害者グループホームの建設から運営までを行い、自立支援をサポートするプロ・スペシャリスト集団です。


『税金を支払える人を一人でも多くつくりだす』を理念に障害福祉に明るい未来を創造しております。


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★⑦「まず保証ありき」ではなく、長期にわたり魅力的なアパートづくりを(3)



ポイント3、「新築の魔力」に頼らない建物をつくろう。

新築後しばらくの間は入居者は遅かれ早かれ決まりやすいものです。「これが自分のアパート物件の魅力、私のアパート経営は順調だ」と感じてしまう、入居者にもオーナーにも作用する不思議な力のことを「新築の魔力」と呼びます。
しかし本当の実力が試されるのは、築10年頃からです。この時期に「新築の魔力」がとけると、その後も満室を維持できるアパートと、日に見えて入居者が決まらなくなるアパートの二極化がおこります。いわば「勝ち組」と「負け組」にはっきりわかれるわけで、隣のアパートは満室でも、うちはガラガラということが十分にあり得るのです。
このような状況に陥らないようにする為には何が必要でしょうか。計画段階での問題点を出来るだけ取り除くのも勿論なのですが、建物を長持ちさせるための工夫も重要なポイントです。これに関してはまた以降説明致します。







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★⑥「まず保証ありき」ではなく、長期にわたり魅力的なアパートづくりを(2)



ポイント2、計画段階で生じている欠点は出来るだけ改善しましょう。


自分が住むための家を探している立場なら、誰もが気になるはずの欠点。それをそのままにしてアパートを建ててしまうオーナーは意外と多いものです。これは、自分が建てるアパートはかわいいのか、それとも欠点を認めると、その改善に余計なお金が必要になるのでは?という思いからでしょうか。アパート業界でいわれる「欠点十か条」とは主に以下のようなものです。



◎アパートの欠点十か条

1.陽あたりが悪い。
2.収納が少ない。
3.防音性能が低い。
4.駐車場が少ない。
5.室内の湿気が多い。
6.使い勝手の悪い間取り。
7.結露が発生する。
8.外構の計画がされてない。
9.アパート名が悪い。
10.メンテナンス性が低い。


建ててしまったあとでは修正できない部分もあります。後で後悔しないように出来るだけ改善しておきましょう。








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