障がい者グループホーム経営情報ブログ

1.空室賃貸を満室にする動画


空室賃貸になる理由は極めて単純な理由です。

それは、「ニーズのない建物をニーズのない場所に建てている」
という事です。

動画でご紹介致します。

↓ ↓ ↓ 

https://www.youtube.com/watch?v=3m55EVcFk8I&feature=youtu.be


しかし、どの様にして空室を満室にするのでしょうか?

対策は、新築で行う場合とリフォームで行う場合が
あります。

次の機会にお伝え致します。

★30年家賃保証は、当初の保証額が期間中ずっと続くわけではありません。


前回に引き続き「30年家賃保証」「一括借上げ」の問題点について記述します。

不動産投資を行う上で「入居者がいない」という状況は避けて通れませんが、「一括借上げ」を利用することで、利用者がいない状況であっても「不動産会社が借り上げてくれるため、30年間は家賃収入がなくならない」というメリットがあります。またオーナーは物件管理・入居者募集・家賃集金といった賃貸物件に関わる煩雑な業務から解放されます。

しかし契約期間30年など長期の「一括借上げ」契約をした場合、契約時と同じ家賃が30年保証されるかというと必ずしもそうではありません。実際には30年間ずっと同じ家賃が続かない場合があります。通常は、2~3年に1回のペースで家賃の見直しが行われ、空室が続いているような物件は、その度に家賃設定が下げられてしまうことがあります。建物は年々古くなっていきますので、数十年単位でみると家賃を下げざるを得ませんが、それが自分の判断でできるのか、不動産会社が判断するのかは大きな違いがあります。
「こんなに家賃を下げたら、借入金の返済ができない」と訴えてみても、「保証契約を打ち切りますか」と言われると、自らアパートを経営する自信と手間がかけられないオーナーは値下げを認めざる得ない状況になります。借入金の返済に行きづまったオーナーの「悲しい事例」が全国で見られるようになりました。

また、これ以上家賃を下げられないと主張すると契約会社の方から一方的に契約解除される場合があります。契約書には、よく見れば両者が合意しない場合の契約解除について記載されている場合が多いのです。




以降は次回へ続きます。



★増え続ける空き家率。アパート経営逆風の時代です。


アパート・マンションなど賃貸物件の任意売却数は年々増加傾向にあります。全国の住宅数は世帯数を大きく上回り、人口減少時代の影響が現れています。賃貸住宅の空室率は3室に1室から2室に1室に増加しつつあります。近年のアパート経営は大変難しさを増していると言えるでしょう。
この様な大変な空室率の中、土地活用をはかりアパート経営を始めてもはたしてうまくいくでしょうか?大変な不安感とリスクに立ち向かわなくてはならないでしょう。


「30年家賃保証」「一括借上げ」システムと言う仕組みをご存知でしょうか?「転貸」「サブリース契約」ともいわれ、多くの場合、建築ハウスメーカーや販売建築会社(または系列の会社)が物件を借り上げ、オーナーの代わりに管理・運営業務を行います。およそ85~90%ほどの家賃で貸すことになるため、入居者に直に貸すよりもオーナーの利益は少なくなりますが、手のかかる管理・運営業務から解放されますし、たとえ空室が出ても、その分の家賃は保証されているので確実に入ってくるという仕組みです。

これだけを見るとオーナーにとって安心できるように思えますが、このシステムに関しては知っておくべき点、考慮しておくべき点がいくつかあり、その中身を正確に把握しないまま契約を結ぶと、後悔につながることがあります。

以降は次回へ続きます。



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