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賃貸アパート経営のリスク

2020年 5月 1日   賃貸経営と節税について


賃貸住宅に代わる障害者グループホーム住宅
アパート経営は本当に大丈夫か?


土地を所有されている地主様の中でも
近年、アパート経営に関しての不安を抱かれて
いる方が多く居られます。


弊社は、東京都大田区を拠点としますが
東京都23区で、駅から10分位でも
その様な心配をされております。


理由は極めて明快です。
次から次に新しい賃貸住宅の建設が止まらないからです。


実は、この不安はかなり的を得ていると思われます。
新しい賃貸が出来ると、古い賃貸は空室になる、
という単純な流れがあるからです。


怖いのは返済リスクが付きまとうことです。
本当にアパート経営は大丈夫だろうか?


私自身も不動産投資家の一人ですが、
経験数値から言わせてもらうと、多額のローンを組まれると
かなり危険であると思われます。


相続税対策や頭金を多く入れるのであれば良いのですが
賃貸住宅収入をあてにしてしまい過ぎると
空室や入居までのリフォーム費用負担などの
リスクが伴います。


そうした状況下の場合、
はっきりと申し上げると
アパート・賃貸経営は危険です。


長期安定の高収入が維持され
社会貢献性の高い『障害者グループホーム』
はオーナー様、地主様の不安を払拭する
新しい土地活用、賃貸経営と言えるのです。


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駐車場跡地 活用法

2020年 5月 1日   開発現場のリアル知識


こんにちは。
由利です。

本日は、駐車場跡地のグループホーム活用方法についてお話いたします。
現在コインパーキングや月極駐車場として多く活用されている地主様も多くおられるかと思います。
一括借り上げのコインパーキングであれば初期費用と設備維持コストはかからないですが、管理コストがかかってきますし一括借り上げでない場合、機械の故障や電気代などのランニングコストがかかってきます。
※このランニングコストが意外にかかると言われます。

また当然稼働率によって、パーキング収入は上下するかと思います。
駐車場用地をグループホームに変えることで定額の賃料収入と社会貢献ができますので、この様なご相談も増えておるのが現状です。

勿論、オーナー様の管理手間や管理コストはかかりませんので、手間無く安定収入をお考えの方はおすすめです。


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賃貸併用住宅から障害者グループホーム併用住宅に

2020年 5月 1日   開発現場のリアル知識


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賃貸併用住宅から障害者グループホーム併用住宅に


近年、地主様でアパート活用を検討している方で
その先行きの不安を意識されている方が増え続けております。


今までは土地がひとつしかない場合には
賃貸併用住宅がひとつの投資方法でした。
賃貸を建てて、自宅の建築費負担を減らす、という事でした。


添付の写真は、それをグループホームにした場合
グループホーム併用住宅にした実際の施工写真です。
場所は東京都23区内となっています。


グループホームは
一般賃貸住宅と比較しても、長期借上げになりますので
安定した高収益を維持し続けます。
また、自宅を建ててホームを併設すれば、更に、現金が残ります。
毎月、年金がプラスされます。


この不安定な時代に
安定した収益を確保したい、
そうしたオーナー様にはお勧めと言えます。


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地主様の悩み 税金・不動産所得の経費

2020年 5月12日   賃貸経営と節税について


地主様の悩み 税金・不動産所得の経費


地主様の不動産に対しての税金は、固定資産税があります。
これは、ただの更地でも土地を持っていれば払う必要があります。


これを駐車場にすると、固定資産税を経費計上できる様に
なります。


土地は有効活用して、お金が残る様になってきます。
まずは、不動産投資の最初の一歩にあたります。


借金をしてアパートを建てると利息は経費になります。
その他、駐車場にするよりも建物を建てた方が
税制的にも有利になります。

固定資産税、利息、減価償却費が経費となります。


これが自宅の場合ですと
固定資産税も経費計上にはならず、
ローン返済もそのままの状況となります。


この様に、土地は活用してよりキャッシュも
活きてきます。


東京都23区内などは、
特に土地価格も高く、それなりの活用をしないと
厳しい状況になります。


賃貸住宅はそれなりの優遇にはなりますが、
しかし、それは満室などがあってのこと。


この前提が崩れない不動産投資が
必要となりますが、厳しい賃貸事情ですので
安定した障害者グループホーム経営が
一層求められているのです。


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地主様の悩み 所得分散 障害者グループホーム建設に辺り

2020年 5月13日   賃貸経営と節税について


地主様の悩み 所得分散 障害者グループホーム建設に辺り


税金対策として
所得分散は必須項目となります。
最初から配偶者・子などの名義で建てるケースの資金の
流れですが・・・

子に資金がない場合、
子が親から借金をする、契約書を交わし、且つ、利息も発生し
計画的に返済を行う。


これにより子には家賃収入を発生させることが出来ます。
=子の収入を上げ、親の手持ち資金を減らすことが出来ます。


借入れは金融機関と思いがちですが、
親子間でも問題ありません。

入口の段階で、登記と資金の流れの設定が
重要になります。


障害者グループホームの建設においては
建設に至るまでにどの様に資金を計画するか?
相続や節税対策も課題と言えます。


私共では、いつもご相談頂く皆さまから
様々な具体的なプランをご提示し
得する計画のサポートを行っております。


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非常事態時、安定した賃貸収入について考える

2020年 5月14日   市場動向とニーズ分析


障害者グループホーム
非常事態時の安定した賃貸収入について考える


今回の緊急事態宣言下、
コロナウイルスでは、投資に対しての考え方も
参考になる面が見受けられております。


国が緊急事態に陥った際、
ロックダウンなどの際、
今回、様々な仕事のあり方について
多くの方は考えられたと思われます。


こうした非常時にて
影響を大きく受ける職種と受けにくい職種が
あったと思われます。


まさに飲食店を経営されていると
大変な状況下であります。少しでも早く終息して
もとの事業を取り戻してほしい、と願うばかりであります。


賃貸経営においては、
テナント貸しの場合は、家賃交渉を行い
少しでも軽減ということになっております。


一般的な賃貸アパートなどは
まだ、その影響は受けているケースは少ないと
思われますが、こうした事態が長引くと、当然、家賃の引き下げ
などの影響も考えられます。


障害者グループホームは
そうした中でも、影響は出にくいと考えられます。
理由は、障害年金がベースになっており、
それを管理しているのがホーム管理者であるケースが
殆どだから、です。


そうした意味でも
障害者グループホーム賃貸経営は、
オーナー様も保護されると言えるでしょう。


一般的な様々な賃貸活用、土地活用において
非常事態宣言下において、
今まさに、実感できることであります。


深く理解すれば理解するほど、様々な視点から観ても
障害者グループホーム経営はオーナー様、地主様にとって
より優位性のある投資であることは間違いないと
言えます。


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グループホーム計画と現場管理の重要性

2020年 5月15日   開発現場のリアル知識


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船橋市グループホームの電気工事・防災工事関係の打合せに行ってきました。
通常は現場監督が現場打合せを行うものですが、私の場合はこういった工事の節目でチェックと打合せに参加するようにしております。

長く使えて安全な建物を提供するには現場監督のみならず、開発サイドも様々な意見を言って現場に反映してもらう事でよりいい建物ができますし、現場をチェックする事で誤施工を未然防げると考えます。ですから特に建物の天井内や壁内に隠れてしまうもののチェックや打合せは入念にしておかないといけません。

一般の戸建てとは違い、共同住宅ですと摩耗も早いと想定されますので、予め想定した上での素材選定や計画が必要です。

由利



地主様の悩み 様々な節税1-⑤

2020年 5月15日   賃貸経営と節税について


地主様の悩み 様々な節税1-⑤


不動産を所有することで様々な節税が可能に
なります。


法人設立をすることによる節税であったり、
減価償却であったり、物件の大きさによっては小規模宅地の特例で
あったり、相続税対策であったり、
その種類は様々です。
(障害者グループホームは、小規模宅地特例なども適応されるケースが 
 ありますので、様々な節税効果があります。)
法人設立などでは、経費計上できる様にしていくこともあります。


節税の詳細に関しては
物件ごとにことなりますので
詳細は、精通したプロに依頼することをお勧めします。
しかも、そのプロは、オーナー様の要望に極力沿うプロで
なければなりません。

更地にしておくことで税金の支払いも多くなります。
駐車場よりも、建物を建てた方が節税効果は
高くなります。


そうした情報をもとに計画を組むことが重要です。

不動産の節税対策の書籍なども参考になりますので
まずは、そうした所から勉強を重ねていくことも重要です。


本グループホーム経営ドットコムでは、
不動産投資を行う上で、注意すべき概要をお伝えして
おります。


また、機会を改め、
相続税対策の概略や法人設立などについても
触れて参ります。

地主様の悩み セールス

2020年 5月16日   賃貸経営と節税について


地主様の悩み セールス  私たちがお伝えしたいこと。


地主様の中には、
セールスを受けて、アパートを建て、大損をして方々が
おります。


世の中には、問題あるセールスが多く存在します。

当初、満室経営を保証するかの様な言い回しで
何棟もアパートを建てさせられ、蓋を開けると空室。
多額の借金を背負わされ・・・


そうした状況に耐えられず、
亡くなられた方まで出てしまっています。


アパート会社に向けたオーナー様の集団訴訟など、
本当に信じられない問題が起きています。


それは、アパートだけでなく、有名なシェアハウス・ゲストハウスでも
起きました。


しかし、何故、そうした問題が絶えないのでしょうか?
まるでイタチごっこの様に、問題がなくなることがないかの様です。


弊社では、東京都大田区を拠点として、23区内から東京西部エリア
などの関東圏で障害者グループホームの建設運営を
行っておりますが、多くのオーナー様は『しつこいセールス』を警戒
しており、また、本当にアパート、賃貸経営をして大丈夫か?
ということに疑問を抱いております。


特に駅から10分を超える様な立地であったり
バス便であったりすると尚更、そうした警戒感は強くなります。


では、何故、問題を見抜くことが出来ないのでしょうか?
問題を見抜ければ、騙されることはありません。
その為に、何をすべきなのでしょうか?


次回は、そうした問題点を見抜く上で
重要な事をお伝え致します。


↓ ↓ 問題を見抜くガイドブックです。


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建築難の土地 建築の方法①

2020年 5月20日   開発現場のリアル知識


こんにちは。グループホーム開発担当由利です。
地主様より土地活用の方法について数多くご相談頂く中で、


・崖に面しているのだけれども・・・
・道路が狭いから建築できるのだろうか・・・
・土地が細長いのでうまくプランが作れるのか・・・


など様々なご相談を頂くのですが、基本的に建築は可能です。
しかしながら、特に注意したいのが崖地です。
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崖下に建物を建てる場合、崖の高さ×2倍を乗じた距離を離して建てる必要があります。
崖条例といわれるものでほぼ、全国共通のルールとなっています。
また、崖上に建物を建てる場合も同様、地面より一定の角度より離して建築しなければなりません。


しかしながら、都内は愚か境界より離して建築する事は土地が極端に大きい場合を除き、現実的ではありません。
ビーテックではお客様の土地の最大限有効活用できる様、ご提案させて頂いております。
また、その他土地購入から収益物件を検討の方など、お気軽にご相談下さい。




 


レインボーズアパートメント