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  • 2019年2月の記事

★⑤「まず保証ありき」ではなく、長期にわたり魅力的なアパートづくりを(1)


ここまでの内容をまとめると、アパート経営で「30年保証があるから安心」というのは危険だということです。大切なのは、これまでの考え方を改めて「うちは将来ずっと安定経営が見こめるアパートだから30年も保証がつけられる」というような方向性で考えることです。では、長期にわたり魅力を保ち続けるアパートをつくるため、オーナーは何を心がければいいのでしょうか。

ポイント1、オーナーが自分で調べる。

建築基準法や宅建の勉強をすすめているのではありません。例えば、自分が建てようとしているアパートから半径1㎞内に、どんなアパートがどんな家賃で出ているかを調べて歩いてみましょう。あるいは役所に出かけて、その地域の人口動態を調べてみてもよいです。これだけでも、自分が建てようとしているアパートに対する見方は大きく変わってきます。
サブリースの家賃保証額は、周辺の家賃相場を元に決められています。物件オーナー自身がきちんと周辺の家賃相場を把握していないと、相場とかけ離れた低い家賃保証額で契約を結んでしまう可能性もでてきます。


危険な賃貸経営、行き詰る賃貸経営を回避する方法とは?


これから一般賃貸経営をして本当に大丈夫? 長期賃貸保証こそ大きな問題です。不動産投資で利益を出すことが難しくなる中、待機者多数、社会貢献も含めた障害者グループホームへご協力頂ける障がい福祉へご賛同頂ける方を募っております。


危険なアパート経営に関しての詳細は、以下HPよりご確認ください。東京都大田区にて障害者支援を行いつつ、新たな賃貸経営スタイルを提案しています。


株式会社ビーテック 一般社団法人ソーシャルマネジメント


私共では、障害者の療育・教育支援から企業就労定着支援、また、障害者グループホームの建設から運営までを行い、自立支援をサポートするプロ・スペシャリスト集団です。


『税金を支払える人を一人でも多くつくりだす』を理念に障害福祉に明るい未来を創造しております。


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★④共済制度では保証料の値上げが当然のこと


では、会員相互の助けあいを旨とした共済制度をすすめる業者はどうでしょうか。アパート管理戸数で業界首位の某社は、自社名を冠した共済会をセールスの武器として成長したとされます。オーナーが毎月の会費を支払って、空室が出た場合に家賃の約9割が給付されるのは保証制度と同じです。

しかし、大きな違いは、共済会全体の入居率が下がった場合には会費の引き上げ、給付の引き下げなどが現実に行われてきたことです。つまり、どこまでもリスクは某社や共済会にはかからず、オーナー全体にかかるという仕組みなのです。全員でリスクを負担するから感じにくいだけで、現実には何のリスクも回避できたわけではありません。

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★③引き続き「30年家賃保証」「一括借上げ」の問題点について


「30年家賃保証」「一括借上げ」の家賃保証とはその名の通りあくまで「家賃のみ」の保証であって、建物のメンテナンス費用や修繕費はオーナー負担となることがあります。サブリース会社が初めに提示する対象賃貸物件の収支計算に、これらの費用が含まれていない場合もあるため契約前にしっかり確認しておく必要があります。
また、物件の入居者が支払う敷金・礼金・更新料なども、受け取るのは入居者と賃貸借契約を結んでいるサブリース会社であり、オーナーの取り分はないことが多いのです。

新築時から長期契約を結び、しばらく後、契約を取り消そうと思っても、物件オーナー側からは簡単には解約ができません。サブリース会社は物件オーナーに対して借主の立場であり、借主保護の性質が強い借地借家法の適用対象になるからです。サブリース契約を結ぶ前に、オーナー側からは簡単に契約解消ができなくなることを知っておきましょう。

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