• HOME
  • 2019年2月の記事

一般賃貸住宅に変わる新たな賃貸を考える

2019年 2月12日   市場動向とニーズ分析


今、一般賃貸住宅を懸念するオーナー様が
多くなりました。

確実に安心な地域であれば良いのですが
駅から5分を超える立地などの場合、
そうした懸念が多くあることを感じさせられます。

私自身がセミナーを開催していますので
そうしたオーナー様からの直の声が増えていることを
感じています。

しかし、そうした中、どの様な活用方法が
あるのでしょうか?


参考程度に以下にお伝えすると・・・・

◆ 戸建て賃貸住宅
◆ シェアハウス
◆ 老人ホーム、介護施設
◆ 障害者グループホーム、福祉施設
◆ 児童養護施設(保育園など)
◆ 駐車場
◆ 店舗誘致、クリニック誘致など
◆ コインパーキング
◆ レンタル倉庫
◆ テナントビル

などなど。
様々な活用法があります。

こうした活用法は、立地などによって
どの様な活用法が良いのかに左右されます。

一般賃貸住宅活用が難しくなってきている今だからこそ
しっかりとどの様な活用法があり、
どの様な活用法が適しているのか?
しっかりとした検証が必要になります。

そうすることで
長期間にわたり安定した活用法が見つけられるかと
思われます。




どの様な活用方法が良いかは、何を選ぶかによる

2019年 2月12日   市場動向とニーズ分析


様々な賃貸活用法がある中で
どの様な活用法を選ぶかは、オーナー様が
何を求めるかによります。

例えばシェアハウスで活用したい場合、
そこには入居者との関わりがある場合もあります。
または、オーナーが直接リフォームに関わるなど、
どの様な規模感でやるかによって
関わり方も異なります。


そうしたことは、
オーナー様が何を求めるか?
によって変わってきます。
私自身も外国人を対象にしたゲストハウスを
経営したこともあります。

競合も少なく、家賃も高めの設定で
運用しました。

参入障壁も高いので
ビジネス的には安定しがちでしたが
法的な問題も整備されていない状況であった事
また、関わりも大変であったことなどから
その事業は途中から一般的な
日本人を対象にしたシェアハウスに変えました。


まさにオーナーが何をしたいか?
これにより選択幅は広がります。




どの様な活用方法が良いかは、何を選ぶかによる2

2019年 2月12日   市場動向とニーズ分析


アパート経営に危機感を感じるオーナー様
や既存住宅を活用する方法として検討されるシェアハウス(ゲストハウス)
ですが、私自身も外国人のみを対象にして時代から経営を
してきております。

外国人のそうした活用法が、日本でも少しづつ知られるようになり
日本人のシェアハウスも今は当たり前の選択肢になって
きています。

それでは、シェアハウスの良い点とそうでない点を
具体的にお伝えしていきます。

良い点は、既存住宅を変えられる点があります。
しかし、この辺りはグレーな部分でもありますので
もし、これを読まれているオーナー様が検討されている様
であれば、十分、安全性や住み心地の良さにこだわってください。
シェアハウスは、今現在でもグレーな状況で営業している所も
あると思いますので十分注意をしてください。

更にオーナー様メリットとしては
水回りが共有の部屋貸しの為、収支効率は一般のアパート
よりも良くなりがちです。(広さや条件などにもよる)
しかし、募集方法がNETなどが主流な為、
自らの手間が掛かるというデメリットもあります。
これを管理会社にも任せることも出来ますが
管理費という経費が発生しますので微妙な所です。

私自身も本業が忙しくなると
シェアハウスの業務もそれなりの負担になっていた
という事実があります。

そうした点から総合的に観ると
現在、飽和状態であるシェアハウスを運営するには
それなりの手間暇をかけて満室を維持するという
努力が必要と言えます。

今では、シェアハウスのサイトを観ると
どのシェアハウスも空室が目立っているからです。





どの様な活用方法が良いかは、何を選ぶかによる3

2019年 2月13日   市場動向とニーズ分析


それでは、一般賃貸・アパート経営に変わる活用法として
次は、戸建て賃貸をみていきたいと思います。

戸建て賃貸は、利用者様からすると
人気がある賃貸となります。

賃貸住宅の一番の問題は、音の問題であったり
暑さ寒さの問題です。

プライベート感に直結する音の問題は
非常に重要な問題です。

そうした意味では、全国的に観ても
ニーズがあります。しかし、土地の値段や建設費の値段に
より投資価値という結果に結びつきます。
例えば東京都23区内の土地の高い地域での計画は
現実的でありません。そうした場合は、違う投資法の方が
より収益を生みやすいと言えます。

建築費が抑えられれば利回りも
上がりますのでその辺りも重要な点になります。

現在、一般の賃貸住宅経営を懸念されているオーナー様
が増えている中、エリアによって戸建て賃貸は数少ない
有効な土地活用のひとつと言えます。




障害者グループホームとは?

2019年 2月13日   市場動向とニーズ分析


障害者グループホームは
まさに、今、求められています。
誰からかと言いますと、オーナー様から、そして入居者様からです。

本サイトでは、障害者グループホームの事実について
多くの方に理解をして頂きたい、と考えております。

弊社では、障害者グループホームの開発、建設、
そして、運営まで手掛けております。

私自身も常に障害をお持ちの方の問題に向き合い
それを解決するために日々活動しております。

障害者グループホームとは、
障害をお持ちの方の自立支援施設でもあります。
街中にそうしたホームが出来ることで
ノーマライズな社会に近づきます。

そうした意味から考えると
とても必要な施設であることは間違いありません。




障害者グループホームの外観写真

2019年 2月13日   市場動向とニーズ分析


DSC00127.JPG

障害者グループホームとは
どの様な建物か?


大きな戸建ての2世帯住宅という感じです。
施設というイメージではないと思われます。


障害者グループホームは
街中に建つことに意味があります。
ノーマライゼーションを当たり前にすることが
大切な目的なひとつだからです。


街中に溶け込むということは
普通の家に意識的に近づけています。


障害を持っている方々が
普通に街中で過ごせる
そんな素晴らしい施設がグループホームなのです。




★③引き続き「30年家賃保証」「一括借上げ」の問題点について

2019年 2月27日   賃貸経営と節税について


「30年家賃保証」「一括借上げ」の家賃保証とはその名の通りあくまで「家賃のみ」の保証であって、建物のメンテナンス費用や修繕費はオーナー負担となることがあります。サブリース会社が初めに提示する対象賃貸物件の収支計算に、これらの費用が含まれていない場合もあるため契約前にしっかり確認しておく必要があります。
また、物件の入居者が支払う敷金・礼金・更新料なども、受け取るのは入居者と賃貸借契約を結んでいるサブリース会社であり、オーナーの取り分はないことが多いのです。

新築時から長期契約を結び、しばらく後、契約を取り消そうと思っても、物件オーナー側からは簡単には解約ができません。サブリース会社は物件オーナーに対して借主の立場であり、借主保護の性質が強い借地借家法の適用対象になるからです。サブリース契約を結ぶ前に、オーナー側からは簡単に契約解消ができなくなることを知っておきましょう。

★④共済制度では保証料の値上げが当然のこと

2019年 2月27日   賃貸経営と節税について


では、会員相互の助けあいを旨とした共済制度をすすめる業者はどうでしょうか。アパート管理戸数で業界首位の某社は、自社名を冠した共済会をセールスの武器として成長したとされます。オーナーが毎月の会費を支払って、空室が出た場合に家賃の約9割が給付されるのは保証制度と同じです。

しかし、大きな違いは、共済会全体の入居率が下がった場合には会費の引き上げ、給付の引き下げなどが現実に行われてきたことです。つまり、どこまでもリスクは某社や共済会にはかからず、オーナー全体にかかるという仕組みなのです。全員でリスクを負担するから感じにくいだけで、現実には何のリスクも回避できたわけではありません。

★⑤「まず保証ありき」ではなく、長期にわたり魅力的なアパートづくりを(1)

2019年 2月27日   賃貸経営と節税について


ここまでの内容をまとめると、アパート経営で「30年保証があるから安心」というのは危険だということです。大切なのは、これまでの考え方を改めて「うちは将来ずっと安定経営が見こめるアパートだから30年も保証がつけられる」というような方向性で考えることです。では、長期にわたり魅力を保ち続けるアパートをつくるため、オーナーは何を心がければいいのでしょうか。

ポイント1、オーナーが自分で調べる。

建築基準法や宅建の勉強をすすめているのではありません。例えば、自分が建てようとしているアパートから半径1㎞内に、どんなアパートがどんな家賃で出ているかを調べて歩いてみましょう。あるいは役所に出かけて、その地域の人口動態を調べてみてもよいです。これだけでも、自分が建てようとしているアパートに対する見方は大きく変わってきます。
サブリースの家賃保証額は、周辺の家賃相場を元に決められています。物件オーナー自身がきちんと周辺の家賃相場を把握していないと、相場とかけ離れた低い家賃保証額で契約を結んでしまう可能性もでてきます。



 


レインボーズアパートメント