★②30年家賃保証は、保証額が期間中ずっと続くわけではありません。



前回に引き続き「30年家賃保証」「一括借上げ」の問題点について記述します。

不動産投資を行う上で「入居者がいない」という状況は避けて通れませんが、「一括借上げ」を利用することで、利用者がいない状況であっても「不動産会社が借り上げてくれるため、30年間は家賃収入がなくならない」というメリットがあります。またオーナーは物件管理・入居者募集・家賃集金といった賃貸物件に関わる煩雑な業務から解放されます。

しかし契約期間30年など長期の「一括借上げ」契約をした場合、契約時と同じ家賃が30年保証されるかというと必ずしもそうではありません。実際には30年間ずっと同じ家賃が続かない場合があります。通常は、2~3年に1回のペースで家賃の見直しが行われ、空室が続いているような物件は、その度に家賃設定が下げられてしまうことがあります。建物は年々古くなっていきますので、数十年単位でみると家賃を下げざるを得ませんが、それが自分の判断でできるのか、不動産会社が判断するのかは大きな違いがあります。
「こんなに家賃を下げたら、借入金の返済ができない」と訴えてみても、「保証契約を打ち切りますか」と言われると、自らアパートを経営する自信と手間がかけられないオーナーは値下げを認めざる得ない状況になります。借入金の返済に行きづまったオーナーの「悲しい事例」が全国で見られるようになりました。

また、これ以上家賃を下げられないと主張すると契約会社の方から一方的に契約解除される場合があります。契約書には、よく見れば両者が合意しない場合の契約解除について記載されている場合が多いのです。




以降は次回へ続きます。



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