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一般賃貸住宅は過剰状態を大きく超えた大余剰!

2019年 1月 7日   市場動向とニーズ分析


駅から離れたアパート、賃貸住宅の空室率が
高まっており、実際のオーナー様も
「普通の賃貸住宅を
 建てて、本当に埋めるのだろうか?」
と疑問を持たれるオーナー様が増えております。

ネットや紙媒体などで確認してみますと
空室率が30%超え、35%超えなどと記載されて
いるケースが多くあります。
ということは、3件に1件は空室という計算になります。

全体の割合ですので、
駅に近ければ満室になりやすく、
都心や地方ではその割合も変わってきますが
そもそも、空室率30%超えという段階で
供給過剰を大きく超える大幅な大余剰と言えます。

賃貸を計画される方には
投資家様と一般の土地持ちの地主様と
いらっしゃいますが、営業の口車に乗せられやすいのは
地主様と言えます。

何故、賃貸で失敗してしまうのか?
・・・それは、市場全体を把握できていない事は
大きな要因のひとつです。

レッドオーシャン市場という言葉がありますが
競争で血の海、という意味ですが、
日本の多くの産業は、レッドオーシャン市場で
賃貸もそれにあたる市場です。
そこで勝ち抜くには、他にない商品力を磨いたりする
などをしなければ、単純に価格競争に巻き込まれて
ジリ貧になるだけです。

まずは、賃貸計画を立てる上では
市場構造を理解し、需要供給調査をしっかりと
行い、本当に将来的に問題ないか?
をしっかりと見極めなければ、
とても危険と言えます。

本サイトをご覧になられている皆さんには
失敗してほしくはありませんので
本サイトを良い情報収集の場としてご活用ください。




失敗しない賃貸経営の為にすべき大切なこと

2019年 1月 7日   市場動向とニーズ分析


異常とも言える空室率が高まる中、
失敗しない賃貸経営をする上で大切なことがあります。

それは、「正しい現状把握」をするために
「正しい情報収集」を行うことです。

具体的には、その地域にどれ位の需要があり
どれ位の供給率か?
もっと詳しく言うと、ファミリー賃貸の供給数に対して
そうした賃貸の空室率などを調査するなどなど。

調査方法は、NETから調べる、不動産業者に出向き現状確認を
行う、実際に街を歩いて調査する、など様々。
そうした行動がリアルさを増せば増すほど、
正しい現状把握が可能になります。

その上で、不足と思われる市場を理解して行きます。
ビジネスで大事なことがあります。
「人と同じことをしていると市場競争に巻き込まれるため厳しい」という
レッドオーシャンの話は前回お伝えしました。
そうでないブルーオーシャンの市場(青い海、手を付けられていない市場)
を極力探していくことが重要なのです。

しかし、一般賃貸は飽和市場・大幅な大余剰市場なのに
可能なのか? と思われると思いますが、
まだまだ、手の付けられていない市場が存在します。

それが弊社で開発している障害者グループホームも
そのひとつです。

しかし、一般賃貸市場でも
まだまだ、手の付けられていない市場は存在します。
詳しくは、またの機会にお伝えしますが、
大事なことは、「人が手をつけていない市場=ブルーオーシャン市場」
を見つけ出す、という事です。

それを見つければ
ビジネスは勝手に伸びていくものです。

しかし、多くの人は手を付けたがりません。
何故なら、人と同じことを望みますし、
人のしていないことにはリスクを感じるからです。

そうした時に役立つことが
「正しい現状把握」の為の「正しい情報収集」なのです。




ビジネス曲線の理解、市場構造を理解することが重要

2019年 1月 8日   市場動向とニーズ分析


失敗しない賃貸、アパート計画では
市場の全体構造を理解することが極めて重要です。

本サイトでは、ビジネスという観点を取り入れながら
賃貸経営を観ていきます。
賃貸経営もビジネスですから
ビジネスを理解していない賃貸オーナーが
泣いている訳ですからそうした視点で
お伝えして参ります。


市場全体がどのような環境にあるのか?

どの様なビジネスも市場の曲線があります。
とても重要なことです。

賃貸で言うと
どれくらいのニーズ数があり
現段階ではどれ位のアパートや賃貸が供給されているか?
全体市場はどうなっているか?
この認識が極めて重要です。

ぜひ、まずは、以下の全体市場動向をご確認ください。

↓ ↓ ↓
3 経済成長曲線からGホームを観る.pdf

この基本の理解をもとに
ビジネスの市場を把握します。


危険なアパート不動産投資 
ビジネス曲線を観れば投資リスクが分かる 

動画での案内はこちら
↓ ↓ ↓


https://www.youtube.com/watch?v=jQVUxOrC5Uo&list=PLjMrAOVpg2548lanQnXD16rPdLNOlc4DP&index=7&t=0s



供給過剰にて衰退期(下降ライン)に入る
ビジネスに関しては
新たなニーズをつくり出す努力が必要になります。

商品力を磨く必要があります。
それは、どの様なことか??

「商品力」に関しては
次の機会にお伝えさせて頂きます。

競争社会に必要な「商品力」をみがくとは?

2019年 1月 8日   市場動向とニーズ分析


賃貸住宅もビジネスの成長曲線から観ると
どのようなビジネスでも衰退期(転換期)に入ると
競争が激しくなります。

価格競争が起き、何の特徴もない商品であると
価格を落とすという事態になってしまいます。

そうならない為には、商品力に磨きをかけたり
サービス力を向上させたり
新しい商品をつくる必要があります。

これは、多くのビジネスで共通する事で
分野を問いません。


この事を分かりやすく、賃貸住宅で考えてみますと
供給率が過剰なアパートの場合、何の特徴もないアパートは
経年劣化も合わせ、価格を下げて対応することになります。

特に駅から10分を超えるエリアの物件は
厳しい状態にあります。
人口が集中している東京都23区でも
区によっては空室率が高まり
問題となっています。
何故、このような事が分かるかと申しますと
実際の不動産業者さんと多くのつながりを持っており
その生の声だから、です。

地方では、その厳しさはより深刻となっています。

空室率が高まる物件を「無個性物件」と表現すると
商品力を磨くことで「個性物件」にするという事になります。

厳しい賃貸市場では
新たな価値を創造しないと難しい時代です。

それでは、「個性物件」とは
どういうことなのか?

また、次の機会にお伝えさせて頂きます。

「個性物件」=満室賃貸にする

2019年 1月 8日   市場動向とニーズ分析


「無個性賃貸物件」である為に
 空室になります。

空室で悩むオーナー様は
そうした単純な事に気づいていない方が多いものです。

また、営業力の弱い不動産業者さんに入居依頼をしていて
空室が埋まらないというケースもあります。

いずれにしても
無個性物件に関して、駅から離れると厳しいという
現実があります。

それでは、「個性的物件」とはどの様な物件でしょうか?
答えは、希少価値のある物件です。


デザイナー賃貸は、根強く人気があります。
ガレージハウス付き賃貸、
高級バイクが止められる賃貸など・・・

ニーズを絞りこめば絞り込むことで
個性物件になります。

ビジネス分野ではマーケティングとなりますが
「対象を絞り込む」ことが大事となります。
これにより集客力は高まります。

何でも扱っているお店より専門店を選ぶというのは
こうした原理に基づいています。


マーケティングに精通していないと
「何でも取り扱える」と伝えたい所です。
独立開業して店舗を持つ素人オーナーにしてみると
絞り込むという怖さも伴いがちです。

しかし、現実的には
個性的物件であれば、家賃も通常よりも高く設定
出来ますし、他にないので優位性は発揮しやすくなるのです。


まずは、どの様な賃貸が選ばれているのか?
その簡単な調査方法をまたの機会に
お伝えさせて頂きます。




空室にさせない個性物件の商品力とは?(新築賃貸)

2019年 1月 9日   市場動向とニーズ分析


商品力が欠ける「無個性物件」
それに対して、商品的な強みがある「個性物件」

空室にしない賃貸経営の為には
商品力を磨き、「個性物件」にしなければ
厳しい賃貸住宅市場で勝ち残っていくのは
とても難しい状況と言えます。

個性的物件を具体的にお伝えしますと
以前にも触れましたが、
デザイナー賃貸は根強い人気があります。

エリアにもよりますが、戸建て賃貸もプライベート性が
保たれる理由から人気があります。


大切な車を保管するできるガレージ賃貸や
バイクガレージ賃貸なども希少性が高く人気があります。

最近では、スマート賃貸(グーグルなどと様々な操作が連動な未来型の賃貸住宅)
などは都心部ではとても人気があり、すぐに埋まる様な状態です。

他にもまだまだあります。

都心で人気なのは家賃を抑えられる狭小賃貸、
コミュニティー重視の賃貸住宅や他にはないサービスを付ける賃貸など。


新築で新しい賃貸を作るだけでなく
今の賃貸をリフォームして個性的物件に変えることも
可能です。


それでは、どう変えるのか?
続きは、また改めてお知らせします。

空室にさせない個性物件の商品力とは?(リフォーム賃貸)

2019年 1月 9日   市場動向とニーズ分析


前回は、空室にしない賃貸を新築でつくる内容をお伝えしました。

個性的な賃貸物件をつくる事で満室経営が可能という事
をお伝えしました。


今回は、既存の賃貸やアパートをどう再生させるか?
についてお伝えします。

この内容に関しては
現場で実践済の内容ですので
机上の空論ではありません。

何の特徴もない「無個性アパート」を
「極端に狭い空間を作る」という実践をしました。
家賃重視でリフォームしたのですが、あっという間に
埋まりました。(駅から10分超えでしたが)

その逆もあります。
2DKのアパートをあえて広いワンルームにした所
ここも特徴がハッキリした事で人気の賃貸になりました。

この事からわかることが
無個性を個性に変えた事で埋まる賃貸になったという
事です。

他にもエントランス廻りを
デザイン的にリフォームしただけで
入居率が上がったこともありました。

他にも実践例として色々とありますが、
こうした実例から分かることは
アイデア次第でリフォームで賃貸を改善させる
ことが出来るという事です。


「無個性」から「個性」に
 時代のニーズに賃貸を変えていくことで
「空室賃貸」から「満室賃貸」になり得るのです。

★①増え続ける空き家率、アパート経営逆風の時代です

2019年 1月 9日   賃貸経営と節税について


アパート・マンションなど賃貸物件の任意売却数は年々増加傾向にあります。全国の住宅数は世帯数を大きく上回り、人口減少時代の影響が現れています。賃貸住宅の空室率は3室に1室から2室に1室に増加しつつあります。近年のアパート経営は大変難しさを増していると言えるでしょう。
この様な大変な空室率の中、土地活用をはかりアパート経営を始めてもはたしてうまくいくでしょうか?大変な不安感とリスクに立ち向かわなくてはならないでしょう。


「30年家賃保証」「一括借上げ」システムと言う仕組みをご存知でしょうか?「転貸」「サブリース契約」ともいわれ、多くの場合、建築ハウスメーカーや販売建築会社(または系列の会社)が物件を借り上げ、オーナーの代わりに管理・運営業務を行います。およそ85~90%ほどの家賃で貸すことになるため、入居者に直に貸すよりもオーナーの利益は少なくなりますが、手のかかる管理・運営業務から解放されますし、たとえ空室が出ても、その分の家賃は保証されているので確実に入ってくるという仕組みです。

これだけを見るとオーナーにとって安心できるように思えますが、このシステムに関しては知っておくべき点、考慮しておくべき点がいくつかあり、その中身を正確に把握しないまま契約を結ぶと、後悔につながることがあります。

以降は次回へ続きます。



1.空室賃貸を満室にする動画

2019年 1月10日   市場動向とニーズ分析


空室賃貸になる理由は極めて単純な理由です。

それは、「ニーズのない建物をニーズのない場所に建てている」
という事です。

動画でご紹介致します。

↓ ↓ ↓ 

https://www.youtube.com/watch?v=3m55EVcFk8I&feature=youtu.be


しかし、どの様にして空室を満室にするのでしょうか?

対策は、新築で行う場合とリフォームで行う場合が
あります。

次の機会にお伝え致します。

2.空室賃貸を満室にする動画 新築編

2019年 1月10日   市場動向とニーズ分析


満室経営を行うには
元の建物を取り壊し、新築にして新しい価値を
創造する方法とリフォームで行う方法とあります。

今回は、空室賃貸を新築で満室にする方法を
動画にてご覧ください。


厳しい賃貸市場ですが
多くの方法があることがお分かり
頂けると思われます。


↓ ↓ ↓

https://www.youtube.com/watch?v=YJ55yUuVZB4&t=64s&index=80&list=PLjMrAOVpg2548lanQnXD16rPdLNOlc4DP

 


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